Planta, usado ou chaves: como calcular o melhor imóvel

O programa Na Ponta do Lápis desta semana recebeu o professor de finanças e controladoria João Furtado, da FACAN, para discutir qual modelo de compra de imóvel é mais vantajoso: na planta, na entrega das chaves ou já usado. Segundo o professor, a escolha depende do objetivo do comprador. Para quem busca valorização de patrimônio em um prazo de três a cinco anos, o imóvel na planta costuma ser a melhor opção, já que embute maior risco e, por isso, oferece desconto maior. Já para quem quer morar, o momento atual de juros altos tem criado boas oportunidades no mercado de imóveis prontos.

João Furtado explicou que a comparação de preço precisa isolar o valor do metro quadrado. Ele citou como exemplo um apartamento na planta a R$ 10.000 o metro quadrado contra um imóvel pronto a R$ 8.000. Nesse cálculo, é preciso considerar custos ocultos de um imóvel antigo, como rede elétrica desatualizada, troca de piso, troca de janelas e instalação de ar condicionado, que também pesam no preço final. Quando os valores são parecidos, o professor diz preferir o imóvel novo, mas quando o desconto do usado é grande, a conta pode compensar, mesmo somando os gastos de reforma com arquiteto e engenheiro.

Entre as vantagens de comprar na planta, o professor destacou o desconto em relação ao preço praticado na entrega das chaves e a possibilidade de parcelar os 20% de entrada exigidos no financiamento ao longo da obra, em vez de precisar de uma injeção de capital imediata. Ele também lembrou que o Minha Casa Minha Vida hoje atende famílias com renda de até R$ 13.000, com subsídio do governo na entrada e possibilidade de uso do FGTS, o que facilita a compra para boa parte da população.

Apesar das vantagens, João Furtado alertou para um cuidado importante: a correção das parcelas durante a obra pelo INCC, índice de inflação da construção civil, que pode subir 7% ou 10% ao ano e pegar o comprador desprevenido, levando à inadimplência. Ele também explicou a diferença entre as tabelas SAC e Price de financiamento, que distribuem o valor das parcelas de formas diferentes ao longo do tempo.

Para encerrar a entrevista, o professor apontou o principal erro cometido pela população: achar que comprar um imóvel é sempre um bom investimento. Segundo ele, a valorização média do setor imobiliário é de inflação mais 2% ao ano, e o bom negócio depende do preço pago e do desconto conseguido na compra. Furtado lembrou que é preciso considerar custos como manutenção, corretor e imposto de renda sobre o ganho de capital, além de comparar o rendimento com outras aplicações, como o Tesouro Direto, antes de concluir que a compra do imóvel foi um investimento rentável.